전세 보증금 반환 대출 규제 : 대출한도증가, 세입자 보호

 

안녕하세요. 오늘 우리가 이야기하려는 주제는 바로 '전세 보증금 반환'에 관한 것입니다. 정부가 최근에 발표한 한시적인 대출 규제 완화에 대해 알아보고, 이로 인한 변화와 기대효과에 대해 함께 살펴보도록 하겠습니다.

1. 전세보증금 반환 위한 대출규제 완화

2023년 7월 27일부터 1년간 전세 보증금 반환 용도에 한해서 대출 규제가 완화됩니다. 이는 전셋값 하락으로 발생한 '역전세난'을 해결하기 위한 조치로, 전세금 반환이 지연되거나 전세금 미반환으로 불안을 느끼는 세입자들이 보증금을 원활하게 돌려받을 수 있도록 지원하려는 취지에서 입니다. 이제 전세금 반환이 어려운 집주인들이 전세금 반환 용도로 은행권(인터넷 은행 제외) 대출을 이용할 경우, 기존의 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신에 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용받을 수 있게 됩니다.

 

2. 집주인의 대출 한도 증가

DTI 60%가 적용되면 집주인이 받을 수 있는 대출의 한도가 증가합니다. 이는 임대사업자인 경우에도 마찬가지로, 임대업 이자상환비율(RTI)이 현행 1.25~1.5배에서 1.0배로 완화됩니다. 이에 따라 전세금 반환에 어려움을 겪고 있는 집주인들에게는 매우 효과적인 조치일 것입니다.

 

3. 후속 세입자 보호를 위한 제도

 

후속 세입자가 당장 구해져서 전세금 차액분(기존 전세금-신규 전세금)을 대출받는 경우 뿐만 아니라, 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 완화된 대출 규제가 적용됩니다. 또한, 집주인이 기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 거주자로 입주하는 경우에도 해당 반환 자금을 대출받을 수 있습니다. 하지만 이 경우에는 집주인이 대출 실행 후 한 달 내에 입주해야 하며, 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리조치가 병행됩니다.

 

 

4. 대출 자금의 엄격한 관리

 

이번 대책은 역전세 문제를 해결하기 위한 한시적인 조치이므로, 대출 자금이 다른 용도로 활용되지 않도록 엄격하게 관리될 예정입니다. 대출금은 현 세입자에게 직접 지급되며, 반환대출 이용기간 동안은 집주인이 신규 주택을 구입할 수 없습니다. 만약 주택 구입이 적발되면 대출 전액 회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등의 페널티가 부과될 예정입니다.

 

5. 후속 조치 및 보증보험 상품

관련 규제 완화를 받기 위해서는 집주인이 후속 세입자와 ‘전세금 반환보증 가입’을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 합니다. 또한, 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증에 가입하거나 보증료를 납입해야 합니다. 이러한 의무를 이행하지 않을 경우에는 대출금 전액 회수 등의 제재 조치가 이루어질 수 있습니다. 이를 지원하기 위해 새로운 보증보험 상품이 한시적으로 운영될 예정입니다. 전세보증금 한도가 없고, 세입자가 가입(보증료는 집주인 대납)하는 상품은 규제 완화 시행일인 27일부터 이용할 수 있으며, 집주인이 직접 가입할 수 있는 상품도 다음 달에 출시될 예정입니다.

정부는 이번 대책을 1년 동안 한시적으로 운영하되, 전세시장의 추이를 살펴 필요시 연장여부를 결정할 예정이며, 가계부채 증가, 후속 세입자 전세금 미반환 위험 등의 부작용이 없도록 집주인의 자력 반환 능력 확인 및 세입자 보호조치를 강구하는 등의 제도적 보완장치가 마련될 것이라고 밝혔습니다.또한, 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 확인하는 절차가 진행될 예정이며, 이에 대한 문의는 기획재정부 부동산정책팀, 금융위원회 거시금융팀, 국토교통부 주택기금과, 금융감독원 은행감독국으로 할 수 있습니다.

전세금 반환문제 해결을 위한 이번 대책은 불안감을 겪고 있는 세입자들에게 큰 도움이 될 것으로 예상됩니다. 그러나, 대책의 성공은 정부의 철저한 관리와 함께 집주인의 적극적인 참여와 협력에 달려 있습니다. 이 대책이 성공적으로 이행되어 세입자와 집주인 모두가 공정하고 효과적인 전세 시장에서 혜택을 받을 수 있기를 바랍니다.